Hàng loạt chỉ dấu chứng minh năm 2024 thị trường bất động sản sẽ đảo chiều

3 chỉ dấu quan trọng báo hiệu điểm đảo chiều của thị trường

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn từng dự báo, thị trường BĐS có thể bắt đầu khởi sắc vào cuối năm 2023 và “điểm đảo chiều” sẽ rơi vào quý 2 đến quý 4/2024 trong điều kiện các chỉ báo quan trọng của thị trường diễn biến tích cực.

Nhận định này dựa trên phân tích bài học từ giai đoạn khủng hoảng nhà đất 2008 – 2012 kết hợp với những dữ liệu và nghiên cứu chuyên sâu của Batdongsan.com.vn về tình hình thị trường theo từng thời kỳ.

Tại sự kiện công bố cáo cáo quý 3/2023 vào sáng 4.10 do Batdongsan.com.vn tổ chức, chuyên gia này cho biết, 3 chỉ báo cơ bản của thị trường BĐS đã diễn ra phù hợp với xu hướng mà đơn vị này đã dự báo.

Thứ nhất, về lãi suất ngân hàng, tính từ thời điểm NHNN có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường BĐS bắt đầu đảo chiều là phải mất 1,5 năm. Nếu như giai đoạn 2008-2012, thị trường mất đến 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất ngân hàng thì ở giai đoạn này, ngay từ quý 1/2023, NHNN đã thực hiện 2 đợt điều chỉnh giảm giảm lãi suất điều hành, tiếp theo đó là các đợt giảm nhiều loại lãi suất.

Thứ 2, về tăng trưởng tín dụng. Xét lại câu chuyện năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%.

Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường BĐS có ngay tín hiệu đảo chiều. Ở bối cảnh thị trường hiện tại, từ đầu năm 2023, NHNN đã định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 là 14 - 15%, so với mức 14% của năm 2022, đây là một tín hiệu tích cực.

Thứ 3, về chính sách BĐS. Năm 2008, thanh khoản thị trường BĐS lao dốc, nhưng phải đến năm 2013 mới có các chính sách hỗ trợ thị trường như gói hỗ trợ 30.000 tỷ và ban hành Luật Đất đai sửa đổi. Năm 2022, thị trường lặp lại diễn biến trầm lắng khi tín dụng bị siết, lãi suất tăng, thanh khoản giảm.

Tuy nhiên ngay từ cuối năm 2022, Chính phủ đã liên tiếp thực hiện các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, Nghị định 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, Nghị quyết 33 góp phần khơi thông cho thị trường BĐS, Nghị định 35 cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền,v.v…

Dựa trên phân tích các chỉ báo trên, ông Nguyễn Quốc Anh vẫn giữ nhận định: “Thị trường BĐS có khả năng phục hồi vào khoảng quý 2 đến quý 4/2023”.

Đất nền phục hồi chậm hơn

Chia sẻ về thời điểm phục hồi của thị trường BĐS, các chuyên gia có chung nhận định, giai đoạn 2024 sẽ là lúc thị trường đảo chiều. Tuy nhiên thời điểm đảo chiều cho từng loại hình BĐS sẽ có sự khác biệt.

Cụ thể, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, với loại hình đất nền, dù sụt giảm mạnh nhưng đây vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường BĐS Việt Nam, chiếm đến 28% tỷ trọng lựa chọn mua của khách hàng tham gia một khảo sát của Batdongsan.com.vn. Trong đó, 46% nhà đầu tư lựa chọn sẽ xuống tiền mua đất nền, 32% nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng chọn đất nền để mua vào.

Xét về biến động giá, đất nền đã có sự tăng trưởng liên tục về giá tính từ 2018 đến nay. Đánh giá về triển vọng phục hồi của phân khúc này, ông Quốc Anh cho biết, theo khảo sát được thực hiện trên 1.000 môi giới BĐS, 25% nhà môi giới nhận định phải đến quý 4/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý 3/2024 và 22,6% nhìn nhận điểm đảo chiều sẽ là quý 2/2024.

“So với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn do nhiều yếu tố”, ông Quốc Anh nêu.

Các chuyên gia cũng cho rằng, xét về tăng trưởng kinh tế, dự báo đến 2024 kinh tế mới có khả năng hồi phục. Tín dụng mở dành cho đầu tư BĐS vẫn ở mức rất thấp, lãi suất dù đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm hiện tại dự kiến cần 3-4 quý để có thể trở về mức lãi suất năm 2021.

Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến phải đến năm 2025 mới bùng nổ, luật đất đai cũng dự kiến phải cuối năm 2024 mới thông qua và mất một thời gian để đi vào thực tế. Ngoài ra tâm lý thị trường vẫn còn thấp với các phân khúc BĐS thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực.

Vì vậy ông Quốc Anh dự báo đất nền sẽ phục hồi chậm hơn so với những loại hình khác và có thể phải đến cuối năm 2024 thị trường này mới đảo chiều.

Chung cư dẫn đầu xu hướng phục hồi

Còn với BĐS thấp tầng, ông Lê Bảo Long cho rằng, hiện nay, trong các loại hình nhà thấp tầng, nhà riêng lẻ đang là sản phẩm có giao dịch cải thiện, loại hình nhà phố và biệt thự liền kề vẫn trầm lắng kéo dài. Các hoạt động kinh doanh, bán lẻ chưa thể phục hồi do tình hình kinh tế khó khăn và du lịch chưa khởi sắc.

Vì vậy, thời điểm phục hồi của loại hình nhà thấp tầng so với đất nền khả năng sẽ tốt hơn nhưng có sự phân hóa theo khu vực. Cụ thể, ở Hà Nội các KĐT vùng ven ở phía Bắc và phía Đông được kỳ vọng là 2 khu vực tiềm năng nhất. Còn với TP.HCM, phía Đông cũng là khu vực được đánh giá có tiềm năng tốt nhất.

Theo vị chuyên gia, áp lực hồi phục hậu dịch và suy thoái kinh tế khiến hoạt động phát triển thương mại và dịch vụ tại Việt Nam vẫn khó khăn. Lợi suất cho thuê vẫn đang dần hồi phục về mức trước dịch, các dự án cơ sở hạ tầng kết nối đang dần hình thành, vậy nên dự báo thị trường nhà thấp tầng có thể phục hồi trong cuối quý 3 và quý 4/2024.

Riêng với loại hình chung cư, theo khảo sát thực hiện trước đó, khoảng hơn 27% môi giới nhận định căn hộ sẽ phục hồi trong quý 4/2023; 42% nhận định loại hình này sẽ phục hồi trở lại trong 6 tháng đầu năm 2024.

Nhìn chung, đây là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của BĐS. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía nam thì cho rằng, khả năng thị trường căn hộ sẽ phục hồi sớm nhất so với các loại hình khác, dự kiến có thể rơi vào đầu quý 1/2024 và chậm nhất là quý 2/2024 sẽ đảo chiều.