Dự báo thời điểm thị trường bất động sản ấm lên

Trong báo cáo mới đây của Chứng khoán VNDirect (mã chứng khoán: VND), đơn vị này đã dẫn số liệu từ CBRE về thị trường bất động sản. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ nửa đầu năm 2023 tại TP.HCM giảm mạnh chỉ còn 59%, trong khi tỷ lệ hấp thụ ở Hà Nội duy trì ở mức ấn tượng ở mức 109%.

Số căn hộ tiêu thụ tại TP.HCM nửa đầu 2023 giảm 78% so với cùng kỳ và giảm 69% so với nửa cuối 2022 còn khoảng 2.300 căn trong bối cảnh nguồn cung giảm 72% so với cùng kỳ và giảm 2% so với nửa cuối 2022 (khoảng 4.100 căn). Tỷ lệ hấp thụ nửa đầu 2023 chỉ ở mức 59% (giảm 11 điểm % so với cùng kỳ, giảm 133 điểm % so với nửa cuối 2022).

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh giảm đáng kể, vì trong hơn 4.100 căn được cung cấp trên thị trường, sản phẩm ở phân khúc căn hộ cao cấp chiếm hơn 70%.

Giá sơ cấp trung bình căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận giảm lần đầu tiên kể từ 2018 (giảm 4,8% so với cùng kỳ) trong quý 2/2023. Phân khúc cao cấp và hạng sang giảm 4-6% so với cùng kỳ trong khi phân khúc khác ghi nhận mức tăng 2- 4% so với cùng kỳ trong quý 2/2023. Giá thứ cấp của bất động sản liền thổ đi ngang sv quý trước trong quý 2/2023.

Tại thị trường căn hộ Hà Nội, nguồn cung mới chứng kiến sự sụt giảm đáng kể (giảm 52% so với cùng kỳ, giảm 41% so với nửa cuối 2022 còn 3.900 căn – thấp nhất trong 5 năm) và lượng tiêu thụ cũng sụt giảm (giảm 63% so với cùng kỳ, giảm 27% so với nửa cuối 2022 còn 4.000 căn) trong nửa đầu 2023.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của căn hộ tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức ấn tượng, đạt 109% trong nửa đầu 2023.

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội không thay đổi đáng kể so với quý trước ở tất cả phân khúc trong quý 2/2023, ngoại trừ phần khúc trung cấp (tăng 10% so với quý trước, tăng 15% so với cùng kỳ). Trong khi giá thứ cấp trung bình cho cả bất động sản liền thổ và căn hộ đều ghi nhận mức tăng 8% so với quý trước.

Thị trường hiện nay đang diễn ra tình trạng mất cân đối cung cầu, đặc biệt thừa cung ở phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung ở phân khúc bình dân, trung cấp.

VNDirect nhận thấy, các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân bằng lại cung cầu, bên cạnh gói tín dụng ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội, chính phủ đã cam kết đến năm 2030 sẽ xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân để đáp ứng nhu cầu của phân khúc nhà bình dân và nhà cho người có thu nhập thấp.

Nhà ở xã hội có thể trở thành phương án “cứu cánh” dòng tiền cho các nhà phát triển bất động sản với gói tín dụng lãi suất thấp. Gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng giống như “cơn mưa giữa trời nắng hạn”, có thể giải tỏa khó khăn cho người mua nhà.

Theo đó, đơn vị nghiên cứu này cho rằng nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ tận dụng việc tham gia phân khúc này để hỗ trợ cho dòng tiền doanh nghiệp.

Từ đầu năm đến nay, nhiều doanh nghiệp đầu ngành như Tập đoàn Hưng Thịnh, Vinhomes, Novaland, Becamex IDC, Hòa Bình… đã công bố xây dựng hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội, nhà ở bình dân cho công nhân và người thu nhập thấp.

VNDirect tin rằng Luật Đất đai 2023 được thực hiện đúng tiến độ và sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024, đánh dấu bước ngoặt lớn đối với lĩnh vực bất động sản khi giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi trong giai đoạn 2024-25.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách (tác động đến: kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầu) để hỗ trợ thị trường, tuy nhiên những nỗ lực cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường hồi phục một cách tốt nhất nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà.

VNDirect cho rằng nhà đầu tư cần theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ pháp lý và sự phát triển của mảng nhà ở xã hội để đánh giá sự phục hồi của thị trường bất động sản một cách tổng quan. Dù khó khăn lớn nhất của thị trường đã qua, tuy nhiên những thách thức vẫn còn đó và thị trường kỳ vọng ấm dần lên vào nửa cuối 2024.