Diễn biến thị trường bất động sản năm 2023 được dự báo sẽ “dễ thở” hơn, khi đang nhận được nhiều tín hiệu tích cực.

Thị trường đang mất cân đối về cơ cấu sản phẩm khi dự án cao cấp quá nhiều, trong khi thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp. Ảnh: Đ.T

Đón nhận nhiều tin vui

Thị trường bất động sản trong năm 2022 đối mặt nghịch lý lớn là lực cầu của thị trường rất mạnh, nhưng giao dịch ít. Sự suy thoái của thị trường bất động sản đã gây ra những hệ lụy lớn với gần 40 ngành nghề liên đới, như sắt thép xây dựng, cát đá, máy móc, logistics, hàng hoá tiêu dùng phục vụ nhà ở…

Thị trường ảm đạm xuất phát từ nhiều điểm nghẽn.

Điểm nghẽn thứ nhất là vấn đề pháp lý, với sự chồng chéo của các luật và việc thắt chặt vấn đề pháp lý dự án, khiến khoảng 70% doanh nghiệp hiện nay bị vướng vào các vấn đề về pháp lý, dẫn đến nguồn cung sụt giảm mạnh, nhiều dự án đình trệ.

Điểm nghẽn thứ hai là thiếu hụt dòng tiền cho doanh nghiệp phát triển. Thực trạng nguồn vốn tín dụng bị kiểm soát, các kênh tạo vốn cho doanh nghiệp như trái phiếu cũng đang trục trặc, khiến doanh nghiệp đói vốn, còn người dân có nhu cầu mua nhà ở không tiếp cận được các gói tài chính.

Điểm nghẽn thứ ba là sự mất cân đối và bất hợp lý của cơ cấu sản phẩm khi nguồn hàng cao cấp áp đảo trên thị trường, trong khi nguồn nhà giá rẻ, nhà ở xã hội gần như biến mất.

Điểm nghẽn thứ tư là thị trường chưa minh bạch, bị làm giá, đẩy giá ảo do hệ thống thông tin trên thị trường chưa đa dạng, thích hợp.

Điểm nghẽn thứ năm là niềm tin của các nhà đầu tư, khách hàng mua nhà ở đang bị sụt giảm nghiêm trọng. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến thanh khoản thị trường yếu.

Theo các chuyên gia trong ngành, trong những điểm nghẽn trên, nguồn vốn là vấn đề khó khăn, thách thức nhất của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nút thắt này sẽ từng bước được gỡ trong năm 2023, bởi mới đây, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác nhằm rà soát thực trạng khó khăn của doanh nghiệp, địa phương có các dự án đang bị vướng mắc (theo Quyết định 1435/QĐ-TTg).

Bên cạnh đó, Chính phủ có Công điện 1164/CĐ-TTg đôn đốc các đơn vị liên quan thực hiện theo Quyết định 1435/QĐ-TTg, trong đó đề cập việc các doanh nghiệp bất động sản cần phải tự nghiên cứu, xem xét hàng hóa cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Chưa dừng lại ở đó, nhiều công điện được gửi đến các bộ, ngành để yêu cầu xem xét các vấn đề đang tạo điểm nghẽn cho thị trường, cho doanh nghiệp như tín dụng, phát hành trái phiếu...

Hay mới đây (đầu tháng 12/2022), Ngân hàng Nhà nước quyết định nới room tín dụng cho toàn hệ thống ngân hàng thêm 1,5-2%, thay vì giữ mức tăng trưởng không quá 14% cho cả năm 2022 như kế hoạch trước đó.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, việc tăng thêm hạn mức tăng trưởng tín dụng, về cơ bản, vẫn nằm trong tổng lượng trần tín dụng 14% theo mục tiêu của năm nay, chứ không làm tăng thêm lượng tiền. Lý do khiến Ngân hàng Nhà nước đưa ra quyết định nới room vào thời điểm này xuất phát từ các yếu tố vĩ mô như lạm phát, tỷ giá… đã tích cực hơn.

Theo ông Lực, thanh khoản của hệ thống ngân hàng đã được cải thiện, tức là người dân bắt đầu quay lại hệ thống ngân hàng để gửi tiền nhiều hơn so với giai đoạn trước. Thêm vào đó, nhu cầu vốn của thị trường, bao gồm cả người dân (tiêu dùng) và doanh nghiệp (nhà sản xuất) vào dịp cuối năm rất lớn, nên việc cấp thêm tín dụng sẽ đáp ứng được nhu cầu này, giúp duy trì cũng như thúc đẩy sản xuất - kinh doanh trong mùa cao điểm.

Bên cạnh đó, 16 ngân hàng (Vietcombank, Agribank, HDBank, SHB, VIB, ABBANK, Shinhan Việt Nam…) đã cam kết giảm lãi vay. Động thái này giúp thị trường bất động sản khởi sắc trở lại và phát triển ổn định hơn.

Thị trường sẽ khởi sắc

Thông tin nới room tín dụng và việc Chính phủ vào cuộc giải cứu thị trường bất động sản khiến các thành viên thị trường phấn khởi và kỳ vọng vào giai đoạn khởi sắc sắp tới của thị trường.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, việc Ngân hàng Nhà nước quyết định nới room tín dụng thêm 1,5 - 2% sẽ mang lại tâm lý tích cực cho thị trường bất động sản. Khá nhiều dự án bất động sản đang triển khai dở vì thiếu vốn. Người mua nhà gặp khó do không tiếp cận được tín dụng để mua nhà. Việc dòng vốn được khơi thông sẽ khiến các chủ đầu tư dự án tiếp tục triển khai được dự án và người mua nhà có cơ hội hiện thực hóa ước mơ an cư.

Đồng quan điểm, TS. Trần Kim Chung, Chủ tịch CT Group cũng đưa ra những chỉ dấu tích cực về nguồn vốn của thị trường bất động sản. Theo đó, tín dụng năm 2023 sẽ dồi dào hơn năm 2022, nhờ quyết định nới thêm hạn mức tín dụng cho các ngân hàng thương mại để tạo đà cho doanh nghiệp vận hành năm 2023.

Bên cạnh đó, nguồn tiền từ thị trường chứng khoán đang có xu hướng tăng trở lại. Trong trường hợp chứng khoán tăng lên mức 1.300 - 1.400 điểm thì sẽ có một lượng tiền lớn đưa vào nền kinh tế và bất động sản.

Ngoài ra, thị trường trái phiếu đang dần phục hồi. Đây tiếp tục là kênh dẫn vốn quan trọng cho nền kinh tế và thị trường bất động sản. Với những chỉ dấu tích cực này, TS. Trần Kim Chung bày tỏ sự lạc quan về một bức tranh sáng của thị trường trong năm 2023.

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2023, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường sẽ có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm 2023. Kinh tế sẽ phục hồi nhanh, các động lực tăng trưởng phục hồi mạnh hơn, trong đó phải kể đến sự phục hồi của du lịch nội địa, lạm phát cơ bản được kiểm soát, tỷ giá lãi suất tăng, nhưng trong tiên lượng và tầm kiểm soát.

Đồng thời, đầu tư công, kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn sẽ được đẩy mạnh, cộng với việc cơ cấu lại nền kinh tế, hoàn thiện thể chế. Ngoài ra, còn có những tín hiệu tích cực của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn về pháp lý. “Tổ công tác đặc biệt của Chính phủ đang rà soát hàng ngàn dự án gặp khó khăn về pháp lý. Với việc đáo hạn trái phiếu, Chính phủ cũng đang vào cuộc để tháo gỡ khó khăn”, TS. Cấn Văn Lực phân tích.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng dự báo, thị trường sẽ xuất hiện tín hiệu đảo chiều và cân bằng hơn vào khoảng cuối năm 2023. Thị trường được kỳ vọng sẽ tăng trưởng tốt hơn vào năm 2024.

Về xu hướng năm 2023, thị trường sẽ tập trung nhiều hơn vào các sản phẩm bất động sản có giá trị thực, tạo ra dòng tiền - những sản phẩm giúp người mua bất động sản giảm bớt những yếu tố biến động bất lợi ở hiện tại. Những sản phẩm đầu cơ sẽ có giá xuống đầu tiên và lên đầu tiên khi thị trường phục hồi.

Tuy nhiên, trong điều kiện thị trường còn dùng dằng như hiện nay, theo ông Quốc Anh, các sản phẩm như chung cư, nhà phố có thể đem lại lãi vốn, dòng tiền bền vững hơn cho người mua.

“Theo kết quả khảo sát đối với những người làm môi giới trên thị trường, có trên 50% số người cho rằng, thị trường sẽ phục hồi từ quý II/2023. Đây là điểm tích cực, cho thấy niềm tin của những người tham gia thị trường”, ông Quốc Anh nói.

Cũng theo ông Quốc Anh, để thích ứng với thực tế thị trường hiện nay, doanh nghiệp bất động sản cần phải có những điều chỉnh phù hợp, cơ cấu lại hoạt động kinh doanh và bình tĩnh chờ tín hiệu điều chỉnh từ lãi suất, tăng trưởng tín dụng và những nỗ lực tháo gỡ khó khăn pháp lý mà Chính phủ đang thực hiện.