4 Khác Biệt Giúp Thị Trường BĐS Không Lặp Lại Khủng Hoảng 10 Năm Trước

Với chủ đề "Nội lực và kỳ vọng", Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2022 với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế, tài chính, bất động sản đã đưa ra những góc nhìn sâu sắc và dự báo đa chiều về thị trường bất động sản năm 2023.

4 Khác Biệt Giúp Thị Trường BĐS 2023 Không Rơi Vào Khủng Hoảng

Trước lo ngại về việc thị trường bất động sản có thể rơi vào khủng hoảng, tại phiên tọa đàm, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đã chỉ ra 4 khác biệt cho thấy thị trường sẽ không lặp lại "vết xe đổ" của năm 2011-2013. 

Thứ nhất, 10 năm trước, khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang Việt Nam khiến chúng ta thực sự gặp khó khăn về hệ thống tài chính ngân hàng sau đó lan sang bất động sản. Lạm phát thời điểm này rất cao (18-20%), lãi suất trên 20%. Tăng trưởng kinh tế rất thấp chỉ 5,25% năm 2012, sau đó nhích lên 5,5-5,6%.

Với thị trường hiện tại, khó khăn không nằm ở lĩnh vực tài chính - ngân hàng mà do dịch bệnh, do tác động từ bên ngoài (xung đột Nga - Ucraina) cùng với 2 yếu tố nội tại: thị trường phải điều chỉnh rất mạnh sau hơn 2 năm tăng nóng và Chính phủ chấn chỉnh một số vụ việc vi phạm.

Thứ hai là khác biệt liên quan đến nguồn cung: 10 năm trước thị trường dư cung, tồn kho hàng nghìn tỷ đồng, còn hiện tại nhu cầu có nhưng cung ở một số phân khúc bị thiếu.

Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV tại Tọa đàm VRES 2022

Thứ ba là kinh nghiệm điều hành của cả Chính phủ và doanh nghiệp đã tốt hơn rất nhiều, đặc biệt sau 2 năm dịch bệnh các doanh nghiệp đã tích lũy không ít kinh nghiệm để thích ứng các vấn đề bất ổn, bất định của thị trường.

Thứ tư, nền tảng vĩ mô, nền tảng doanh nghiệp hiện nay cũng tốt hơn trước rất nhiều. Nếu 10 năm trước, tình hình nội tại các doanh nghiệp rất sập xệ thì hiện tại những doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận lợi nhuận bình quân 9 tháng đầu năm vẫn tăng 14-15%.

Những khác biệt trên là cơ sở để dự báo thị trường sẽ không rơi vào khủng hoảng mà chỉ suy giảm với lý do rõ ràng gồm nguyên nhân bên ngoài, nguyên nhân nội tại, tình trạng vi phạm của một số doanh nghiệp... Những vấn đề này đều đã được Chính phủ và doanh nghiệp nhận diện và năm 2023 sẽ có sự chấn chỉnh, khắc phục để thị trường tốt lên.

Doanh Nghiệp Bất Động Sản Nên Giảm Giá Sản Phẩm?

Ngoài dự báo thị trường bất động sản 2023 sẽ không rơi vào khủng hoảng ông Lực cũng đánh giá khả năng phục hồi của thị trường sẽ nhanh hơn bởi vì lực cầu đang rất lớn. Trong khi đó, chỉ cần pháp lý được tháo gỡ thì hàng nghìn dự án có thể bắt tay triển khai được ngay. Cụ thể, TP.HCM hiện có gần 1.000 dự án nhà ở, Hà Nội khoảng 300-400 dự án, toàn quốc có khoảng 239 dự án condotel đang ách tắc vì vấn đề pháp lý... với tổng giá trị ước tính khoảng 700.000 tỷ đồng tương đương với 30 tỷ USD ách tắc.

Giảm giá bất động sản là phương án đã được một số chủ đầu tư áp dụng để tăng thanh khoản. Ảnh minh họa

Bổ sung thêm luận điểm cho góc nhìn tích cực về thị trường, ông Lực dẫn lại so sánh với thị trường bất động sản Trung Quốc. Theo đó, so với Trung Quốc thì thị trường Việt Nam ít rủi ro hơn. Cụ thể, Trung Quốc rơi vào khủng hoảng do 2 nguyên nhân chính: chính quyền địa phương vay trả lãi để phát triển; doanh nghiệp huy động vốn từ người mua quá nhiều (53%) nên khi sự cố xảy ra, người dân biểu tình, không trả tiền ngân hàng. Còn tại Việt Nam, huy động vốn từ người dân chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 15-20%, chủ yếu là vay ngân hàng nên tác động mạnh nhất chính là câu chuyện lãi suất. Ngoài ra năng lực nội tại của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng tốt hơn vì Trung Quốc vay nợ quá nhiều...

Đối với việc áp dụng các giải pháp của Chính phủ Trung Quốc để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Lực cho rằng, nếu so sánh đối chiếu thực tiễn Việt Nam thì trong số 16 điều khoản hỗ trợ thị trường có thể tham khảo được 10 điều khoản. Một số điểm còn lại thực ra Việt Nam đã làm trước Trung Quốc như giãn, hoãn nợ, cho vay mua nhà...

Tuy nhiên, ông Lực cũng nhấn mạnh: "Rất khó dùng tiền ngân sách để hỗ trợ doanh nghiệp vì còn rất nhiều ngành nghề đang cần ngân sách. Chẳng hạn tại TP.HCM, ngành dệt may, da giày đang rất khó khăn, nhiều công nhân thất nghiệp, mất việc làm. Do đó, Chính phủ sẽ hỗ trợ cơ bản cơ chế chính sách, điều này còn quan trọng hơn nhiều so với tiền hỗ trợ." 

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, ông Lực đưa ra lời khuyên, thời gian này chính là cơ hội để doanh nghiệp tái cấu trúc, cơ cấu lại sản phẩm. Đặc biệt, doanh nghiệp phải chấp nhận giảm giá bán khi giá đã tăng quá nhanh thời gian qua. Việc giảm giá sản phẩm sẽ giúp giải tỏa nghĩa vụ tài chính, nhiều người dân có thể mua được nhà, từ đó khơi thông dòng vốn đang ách tắc.