Kịch bản nào cho thị trường bất động sản Việt Nam sau khi “đảo chiều”?

Thị trường còn khó khăn nhưng đã có cải thiện

Ngày 12.12, tại Hà Nội đã diễn ra Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2023) với chủ đề "Định hình tương lai" do Batdongsan.com.vn tổ chức.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, các khảo sát cho thấy lượng giao dịch chưa thực sự được cải thiện trên thị trường bất động sản. Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường cũng gặp nhiều khó khăn khi 9 tháng năm 2022 và 2023 đều là những con số đi xuống.

Dù vậy, trong bức tranh chung vẫn có điểm sáng là số doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại thị trường ngày càng tăng lên, còn số doanh nghiệp phá sản đang dần ít đi.

Về đầu tư công, tốc độ giải ngân năm 2023 ghi nhận kết quả tích cực. 11 tháng của năm 2023 đã giải ngân đươc 65% so với kế hoạch. Con số này tốt hơn rất nhiều so với năm ngoái. Dù vậy, để hoàn thành kế hoạch đề ra còn cần rất nhiều việc phải làm.

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Anh, tăng trưởng kinh tế năm 2023 dự kiến chỉ đạt 5,1%, không đạt mục tiêu đề ra. Tuy nhiên, kinh tế vĩ mô cũng có một số điểm sáng như Việt Nam vẫn là quốc gia thu hút vốn FDI tốt ở Đông Nam Á, chưa kể đã ký kết hiệp định đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ, Nhật… Những điều đó đã tạo được nền để phát triển trong nhiều năm năm tới.

“Chúng ta vẫn trong giai đoạn thị trường đang rất khó khăn nhưng đã có sự cải thiện hơn so với giai đoạn trước”, ông Quốc Anh nói.

Tại hội nghị, các chuyên gia dự báo các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định.

Minh chứng là việc chung cư có tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) nhanh và ổn định trong gần chục năm qua. Dữ liệu thị trường tính đến quý 2/2023, lợi nhuận đầu tư chung cư tăng 97% so với đầu năm 2015.

Theo báo cáo về tâm lý và xu hướng người tiêu dùng bất động sản (CSS) nửa đầu năm 2024 của batdongsan.com.vn, 65% người được hỏi dự định mua BĐS trong một năm tới. Trong đó, 60% người mua để đầu tư. Đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (33%), tiếp theo là nhà riêng (26%) và chung cư (24%).

Thị trường đảo chiều năm 2024, khởi sắc vào 2025

Tại hội nghị này, ông Nguyễn Quốc Anh phân tích về tín hiệu đảo chiều và kịch bản thị trường bất động sản sau đảo chiều. Các nhận định này dựa trên sự dẫn chiếu từ chu kỳ bất động sản 10 năm trước kết hợp với phân tích các yếu tố tác động đến thị trường hiện nay (ví dụ chính sách pháp lý, tiền tệ, tâm lý người tiêu dùng…).

Theo lãnh đạo Batdongsan.com.vn, có 3 yếu tố tác động đến sự đảo chiều của thị trường là lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản. Mỗi yếu tố này lại có độ trễ khác nhau. Do đó, tín hiệu đảo chiều được xác định là rơi từ quý 2 đến quý 4 năm 2024.

“Nếu lấy mốc quý 3 năm 2024 là giai đoạn đảo chiều thì câu hỏi đặt ra là thị trường sau giai đoạn đảo chiều sẽ như thế nào? Đảo chiều không có nghĩa là ngay lập tức thị trường sẽ sôi động trở lại, mà cần phải có lộ trình”, ông Quốc Anh nói và đã phân tích kỹ lưỡng lộ trình đó.

Từ kinh nghiệm ở chu kỳ trước, ông Quốc Anh cho hay, sau điểm đảo chiều (quý 2/2013) thị trường phục hồi dần theo 4 giai đoạn chính: Thăm dò - củng cố - khởi sắc - ổn định.

Thứ nhất là giai đoạn thăm dò với đặc điểm thanh khoản nhỏ lẻ, tập trung vào ở thực. Ở năm 2013 thì giai doạn này diễn ra ở quý 3. Còn ở giai đoạn hiện nay, giai đoạn thăm dò dự kiến diễn ra ở cuối năm 2024.

“Khi đó, thanh khoản thị trường nhỏ lẻ và chỉ tập trung vào một số loại hình ở thực như chung cư, nhà riêng. Trong 6 tháng đầu năm 2023, chung cư là loại hình ít bị ảnh hưởng nhất, thậm chí giá tăng”, ông Quốc Anh nêu.

Thứ hai là củng cố. Đây là giai đoạn quan trọng để tạo đà, khơi thông nguồn tiền và pháp lý. Ở giai đoạn trước, sự củng cố diễn ra ở 3 quý trong năm 2014. Còn ở giai đoạn hiện nay, với việc đã thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, chuẩn bị thông qua Luật Đất đai, kỳ vọng các tồn đọng tại các dự án sẽ được giải quyết.

“Giai đoạn này, chính sách tiền tệ cũng rất đáng chú ý. Khi Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành, các ngân hàng thương mại tung ra các gói hỗ trợ thì lãi suất cho vay sẽ bắt đầu giảm. Việc lãi suất cho vay giảm mới có thể hỗ trợ để kích thích người dân đi vay đầu tư. Dự báo quý 1-2/2024 thì lãi suất cho vay sẽ giảm mạnh”, ông Quốc Anh nói.

Theo đó, ông Quốc Anh dự báo giai đoạn thăm dò sẽ diễn ra từ từ quý 4/2024 – quý 1/2025.

Thứ ba là giai đoạn khởi sắc, khi có sự phát triển kinh tế và đầu tư, nguồn cung phục hồi, tăng trưởng giá.

Theo ông Quốc Anh, ở chu kỳ trước, giai đoạn này diễn ra trong 4 quý, từ quý 3/2014- quý 2/2015. Còn ở giai đoạn hiện nay, với sự triển khai mạnh mẽ của đầu tư công và hợp tác kinh tế, bất động sản sẽ trở lại guồng quay, có sự tăng trưởng dần dần về giá. Dự báo thời điểm diễn ra sự khởi sắc sẽ từ quý 2/2025 – quý 4/2025.

Thứ tư là giai đoạn ổn định với thanh khoản và giá tăng mạnh, đa dạng nguồn cung, dòng tiền đầu cơ trở lại… với sự “trăm hoa đua nở” các loại hình bất động sản. Ở chu kỳ trước, giai đoạn ổn định diễn ra từ từ quý 3/2015 – năm 2019. Còn ở thời điểm tới đây, thị trường sẽ bước vào giai đoạn ổn định từ năm 2026.