Hai yếu tố “then chốt” quyết định khả năng hồi phục của thị trường bất động sản

Theo Doanh nghiệp & Kinh doanh, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm tiếp tục ảm đạm và rất có thể sẽ chưa hồi phục ngay vào cuối năm nay.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, vấn đề mấu chốt thứ nhất là phải gia tăng tổng cầu đối với thị trường bất động sản.

Bởi lẽ sức mua rất yếu hiện nay đã khiến doanh nghiệp liên tục thiếu tiền, thanh khoản giảm và thậm chí mất, bị tắc các nguồn vốn nên việc tiếp cận được nguồn vốn tín dụng được xem là “chiếc phao cứu sinh” cho các doanh nghiệp địa ốc.

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng cho biết tín dụng tiêu dùng bất động sản 5 tháng đầu năm 2023 giảm 1,32% so với cùng kỳ năm ngoái, đã chỉ ra rằng nhà đầu tư và người mua nhà khó có thể tiếp cận được tín dụng hay giảm nhu cầu tín dụng có liên quan tới tâm lý giảm niềm tin thị trường, mà nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp sức mua và tổng cầu tăng cho thị trường địa ốc.

Ông Châu cho biết trong bối cảnh khó khăn của thị trường bất động sản vẫn còn rất lớn thì giải pháp tín dụng sẽ có tính đột phá và lan tỏa nhanh nhất. Đó là một quyết sách rất quan trọng của Nghị quyết 97/NQ-CP của Chính phủ khi bàn giao nhiệm vụ cho Ngân hàng Nhà nước về việc thực hiện các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, chủ động, hiệu quả, kịp thời…

Vị này cho biết NHNN mới đây đã giao thêm hạn mức tín dụng cho toàn hệ thống từ mức 11% đã giao từ quý I lên 14%. Các tổ chức tín dụng có 3% hạn mức giao thêm nên có khoảng 358.000 tỷ đồng, theo đó nâng tổng nguồn cung tín dụng đạt khoảng 1,1 triệu tỷ đồng để bơm vào nền kinh tế trong phần còn lại của năm.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng đang triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có tác động tích cực với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và người mua nhà ở những dự án cải tạo và xây dựng lại chung cư.

Theo ông Châu, vấn đề mấu chốt thứ 2 là gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản. Đầu tiên là tháo gỡ những nút thắt pháp lý để tăng nguồn cung dự án, qua đó tăng nguồn cung nhà ở cùng với việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Thời gian vừa qua, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương đã tập trung vào việc tháo gỡ nút thắt pháp lý vốn là vướng mắc lớn nhất. Quốc hội đang thực hiện Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh 2023 và nhất là nỗ lực của Chính phủ thể hiện rõ ràng qua việc ban hành tới 44 Nghị định chỉ trong nửa đầu năm.

Trong đó, đáng chú ý nhất là Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 05/03/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng thi hành một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/09/2022 đã được ban hành 5 tháng trước đó.

Ngoài ra, các Tổ công tác của Chính phủ, của Thủ tướng Chính phủ và các địa phương đã nỗ lực tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho hàng trăm dự án, sẽ giúp nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở tăng lên trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá rằng thời gian hồi phục của chu kỳ bất động sản lần này có thể sẽ được rút ngắn hơn. Ở giai đoạn 1997-2003, thị trường mất 5 năm mới hồi phục, ở giai đoạn năm 2013 thì mất 3-4 năm. Các chính sách hỗ trợ như hiện nay được kỳ vọng sẽ giúp thị trường hồi phục được, chậm nhất là giữa năm 2024.

Vị này cho biết vấn đề về nguồn vốn của thị trường cũng cần được quan tâm. Lần này cũng tương tự như giai đoạn trước khi thị trường bất động sản sụt giảm trong bối cảnh chính sách tiền tệ bị thắt chặt. Bởi vậy, có thể thấy thị trường địa ốc có mối quan hệ mật thiết với thị trường tín dụng và phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn ngân hàng. Thế nhưng, thời gian qua, nguồn vốn cho thị trường rõ ràng từ hai nguồn trái phiếu và tín dụng là không bền vững.

Ông Hà nhấn mạnh rằng vấn đề nguồn vốn cho thị trường ổn định và dài hạn chưa được giải quyết. Tại các quốc gia khác, họ ít bị ảnh hưởng bởi chu kỳ nóng lạnh của bất động sản vì nguồn vốn rất dồi dào, thời gian vay vốn dài hơn và lãi suất cũng thấp hơn… Bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn trong tương lai nếu như không có các giải pháp mạnh mẽ hơn.

Theo Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng, NHNN đã chỉ đạo các TCTD tập trung nguồn vốn cho các dự án có đủ điều kiện pháp lý, có khả năng trả nợ vay đủ và đúng hạn. Ngoài ra, cũng đáp ứng được nhu cầu ở thực, đặc biệt là dự án nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, và nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân cũng như các loại hình bất động sản phục vụ mục đích kinh doanh, sản xuất, có khả năng trả nợ và phát triển tốt.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo các Ngân hàng thương mại kiểm soát việc cấp tín dụng chặt chẽ với lĩnh vực bất động sản có rủi ro cao, thực hiện tốt công tác định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là tại các địa bàn có hiện tượng thổi giá, sốt đất trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, Ngân hàng thương mại cũng được chỉ thị triển khai chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng đối với người mua nhà và chủ đầu tư dự án nhà ở công nhân, nhà ở xã hội cũng như dự án cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ từ tháng 4/2023, triển khai bằng nguồn lực của các ngân hàng thương mại với lãi suất cho vay thấp hơn lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường khoảng từ 1,5-2%.