Dấu hiệu tích cực kích thích sự phục hồi của thị trường bất động sản

Theo VnEconomy, thị trường bất động sản vẫn chưa khởi sắc dù nhận được nhiều Chính sách hỗ trợ từ phía chính phủ. Trong quý III vừa qua, nguồn cung mới tại Hà Nội còn hạn chế và chênh lệch cung cầu cũng như giá neo cao là những thách thức vẫn còn đó.

Giá tăng, cung giảm

Savills Hà Nội cho biết nguồn cung căn hộ mới trong quý III tiếp tục giảm 47% và 65% theo quý và theo năm, còn 1.891 căn hộ (hạng B). Đặc biệt, nguồn cung mới hạng A và C không xuất hiện trên thị trường.

Nguồn cung sơ cấp căn hộ đạt 19.808 căn, giảm 3% và 6% tương ứng theo quý và năm. Trong đó, chiếm 92% nguồn cung là hạng B. Số lượng căn hộ bán được đạt 2.100 căn, giảm 16% theo quý và 42% theo năm.

Thị trường không có thêm dự án mới của phân khúc biệt thự hay liền kề mà chỉ có 30 căn từ dự án hiện hữu tại khu vực Thanh Trì. Nguồn cung mới phân khúc thấp tầng giảm 76% và 94% lần lượt theo quý và năm. Trong quý III/2023, số lượng căn bán giảm 5% theo quý và 66% theo năm, xuống còn 101 căn. Tỉ lệ hấp thụ đạt 14% theo quý, giảm 11 điểm % theo năm.

Giá sơ cấp của mọi loại hình sản phẩm đều tăng do hàng tồn kho là cao. Giá sơ cấp căn hộ tăng 2% theo quý và 13% theo năm khi đạt 54 triệu đồng/m2. Ghi nhận cho thấy giá sơ cấp căn hộ đã tăng liên tiếp trong 19 quý và cao hơn 77% so quý 1/2019. Hay giá biệt thự sơ cấp trung bình tăng 3% theo quý, lên 103 triệu VNĐ/m2 đất. Đồng thời, giá nhà liền kề tăng 9% theo quý, lên 190 triệu VNĐ/m2, giá shophouse ghi nhận mức tăng 6% theo quý.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp chịu tác động do nguồn cung sơ cấp mới hạn chế. Cụ thể, giá thứ cấp tại thị trường căn hộ đạt 36 triệu VNĐ/m2, tăng 2% theo quý và 8% theo năm. Mặt khác, giá thứ cấp trung bình sản phẩm thấp tầng đạt 23 tỷ VNĐ/căn, thấp hơn 19% so với giá sản phẩm sơ cấp dù tăng 5% theo quý.

Theo Savills, nguồn cung biệt thự và căn hộ sẽ tiếp tục có hạn chế với nguồn cung mới phần lớn là hạng B.

Báo cáo từ đơn vị này nêu rõ: “Từ 2021 đến năm 2025, dự kiến số lượng căn bàn giao giảm 26% mỗi năm, điều này càng thúc đẩy nhu cầu thứ cấp. Đến năm 2025, có 52.500 căn hộ từ 51 dự án được mở bán, trong đó hạng B chiếm 76% nguồn cung tương lai”.

Vai trò quan trọng của hạ tầng

“Thị trường diễn ra chậm với lượng giao dịch thấp cùng sự thận trọng của các chủ đầu tư trước việc ra hàng mới. Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực mới góp phần thúc đẩy dần sự phục hồi. Có thể kể đến sự hình thành của quận mới và tiến độ hoàn thiện khả quan của các dự án cơ sở hạ tầng”, theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội.

Các đại biểu tại kỳ họp thứ XIII HĐND TP.Hà Nội vừa qua đã thông qua Nghị quyết tán thành chủ trương thành lập quận Gia Lâm. Quận này chiếm 31% nguồn cung căn hộ sơ cấp và 6% nguồn cung thấp tầng tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm. Ngoài ra, Gia Lâm cũng ghi nhận 29% số lượng giao dịch căn hộ. Bên cạnh đó, giá sơ cấp căn hộ tại đây ước tăng 13% đi kèm giá sơ cấp thấp tầng tăng trung bình 18%/năm từ năm 2019. Từ quý IV/2023, dự kiến Gia Lâm còn có thêm nguồn cung 8.700 căn hộ tương lai.

Nhờ sự phát triển của cơ sở hạ tầng như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 mà thị trường bất động sản tại Gia Lâm và phía Đông Hà Nội tiếp tục cải thiện.

Vai trò của hạ tầng là rất quan trọng trong sự phục hồi của thị trường địa ốc. Vào tháng 6, đường vành đai 4 đã bắt đầu khởi công và đến nay việc giải phóng mặt bằng đã được hơn 86% mục tiêu (hoàn thành 100% vào cuối năm).

Tuyến đường này khi hoàn thiện sẽ mang tới lợi ích cho 77 dự án hiện hữu và tương lai với 33.400 căn hộ tại những khu vực vành đai 4 đi qua vào năm 2027.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội, dòng tiền từ các nguồn vào quý IV hàng năm thường được cải thiện nhờ các khoản đáo hạn. Bà cho rằng đây có thể là động lực để người mua quyết định xuống tiền mua nhà. Bên cạnh đó, thị trường hiện nay có một điểm thuận lợi nữa là mức lãi suất đã có sự điều chỉnh hợp lý nên có thể thúc đẩy quyết định mua nhà của người mua.

Theo bà Hằng, Chính phủ vừa qua đã có một số văn bản để giải quyết những khó khăn của thị trường và tạo nền tảng cho chủ đầu tư được phê duyệt các dự án mới, từ đó nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường tốt hơn. Thị trường chắc chắn hướng tới sự phát triển bền vững khi đã có quy định rõ ràng.

Bà Hằng nhận định: “Chính phủ rất tích cực đẩy nhanh tiến độ đầu tư công, các hoạt động kinh tế nhờ đó mà phần nào cải thiện, hỗ trợ thị trường bất động sản thu hút thêm dòng tiền và gia tăng lượng cầu. Hơn nữa, các luật sửa đổi nếu thông qua vào thời gian tới càng tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triển. Nhu cầu nhà ở dài hạn vẫn ở mức cao với tỷ lệ di cư thuần dương, dân số tăng và tốc độ đô thị hóa cao. Đây là tín hiệu khả quan xuất hiện trong thời gian vừa qua”.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh CBRE Hà Nội, 6 tháng cuối năm là thời kỳ chuyển biến liên quan đến các chủ dự án và huy động vốn mới để năm sau kỳ vọng nguồn cung có thể tăng. Chủ đầu tư và người mua nhà ở thực sẽ được tiếp cận vốn tốt hơn khi mặt bằng lãi suất tiền vay và tiền gửi đang theo hướng bình ổn trở lại.