Hơn ⅔ chặng đường đầy gian nan của thị trường bất động sản trong năm 2023 vừa khép lại. Sự phục hồi của thị trường đã xuất hiện nhưng chỉ dừng lại ở mức độ kỳ vọng khi thanh khoản vẫn trầm lắng, tỷ lệ giao dịch thành công rất thấp. Lãi suất ngân hàng dù đã giảm nhưng vẫn ở mức cao. Các doanh nghiệp đang “gồng mình” tìm cách vượt qua những thách thức, khó khăn chưa từng có.
Theo dữ liệu của trang Batdongsan.com.vn, trong 8 tháng đầu năm 2023, nhu cầu tìm kiếm bất động sản toàn quốc giảm 33% và lượng tin đăng bán bất động sản giảm 48% so với cùng kỳ năm 2022. Dữ liệu này phần nào đã phản ánh nguồn cung và lực cầu bất động sản đều đang đối diện với nhiều thách thức trước tình hình khó khăn chung của thị trường.
Dữ liệu khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, có tới 20% sàn giao dịch bất động sản đối diện nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang nỗ lực chống đỡ để duy trì. Các sàn giao dịch còn lại có khả năng chống đỡ nhưng sức chống chịu không cao. Số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường bất động sản phục hồi tốt nhưng không nhiều.
Nếu tình hình khó khăn trên thị trường bất động sản tiếp tục duy trì, có tới 25% doanh nghiệp chỉ có thể trụ được tới hết quý 3/2023. Nếu khó khăn tiếp tục duy trì đến hết năm 2023, số lượng doanh nghiệp có nguy cơ phá sản sẽ tiếp tục tăng cao.
Các môi giới, sàn giao dịch cũng đang đối diện với những rủi ro không nhận được hoa hồng đúng hẹn. Các sàn giao dịch cũng có khả năng bị phạt, bị xử lý vì đến hạn mà không có tiền nộp thuế, không có tiền nộp bảo hiểm xã hội,... do không có nguồn thu; hay bị chủ cho thuê mặt bằng đòi mặt bằng trước hạn, cắt nước, cắt điện,... do chậm thanh toán, không có tiền thanh toán.
Chưa kể, ở thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với nỗi lo áp lực đảo hạn trả nợ trái phiếu cuối năm. Trong bản tin thị trường tuần 5 tháng 8, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong 7 tháng đầu năm 2023, nhóm ngành bất động sản xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Nhiều doanh nghiệp đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời gian trả nợ.
Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.
“Điểm sáng” nhiều kỳ vọng nhất trên thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2023 có lẽ là sự vào cuộc, giải cứu quyết liệt từ phía Chính phủ. Điển hình như việc Chính phủ ban hành Nghị quyết 33 trực tiếp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Tuy nhiên, do chính sách cần thời gian để thẩm thấu nên sự tác động lên thị trường đến nay vẫn chưa đạt được như kỳ vọng...
Nhìn nhận một cách khách quan, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Cấp cao, Chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam cho rằng, dù khó khăn nhưng trong những tháng cuối năm 2023, thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều tín hiệu phục hồi tích cực hơn so với nửa đầu năm.
Biểu hiện của sự phục hồi đó là giá bán thứ cấp chững lại, đi vào ổn định, thay vì giảm. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục việc tái cấu trúc, đặc biệt về cơ cấu nguồn vốn.
Nguồn cung mới trong nửa cuối năm 2023 có tăng nhẹ so với nửa đầu năm. Tuy nhiên, nguồn cung cả năm 2023 vẫn ở mức thấp so với trung bình nhiều năm. Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới bán tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh chỉ ở mức trên dưới 10.000 căn/ thành phố trong năm 2023. Trong khi đó, trong giai đoạn trước dịch Covid-19 và giai đoạn dịch Covid-19, nguồn cung căn hộ đạt lần lượt ở mức 30.000 căn/năm và 15.000 căn/năm.
Tại Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản do Tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa đã đưa ra nhận định về mức độ phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Theo đó, vị chuyên gia này cho rằng, thị trường địa ốc hiện chỉ đang mon men phục hồi, thể hiện qua số lượng giao dịch nhỏ, lẻ của người mua có nhu cầu ở thực.
Điều này là biểu hiện cho thấy nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng đang ở hình chữ U thay vì chữ V. Sớm nhất là vào khoảng quý II, quý III/2024, thị trường bất động sản mới có dấu hiệu phục hồi rõ ràng khi nền kinh tế vĩ mô ổn định hơn.
Bên cạnh đó, ông Nghĩa nhìn nhận, thị trường bất động sản hiện nay đang bị thiếu nguồn cung trầm trọng, nhất là loại hình nhà ở giá rẻ khiến thị trường bị “đóng băng”. Mặc dù Chính phủ và Tổ công tác quyết liệt tháo gỡ khó khăn nhưng kết quả đạt được chưa cao chưa cao.
Cho nên, giải pháp “phá băng” cho thị trường địa ốc là tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ bằng quy định khung giá cho loại hình nhà ở giá rẻ. Ngoài ra, các doanh nghiệp cần được hỗ trợ để chủ động phát triển nhà ở giá rẻ, gỡ bỏ một số hạn chế về lợi nhuận, đối tượng mua nhà để không làm nản lòng các chủ đầu tư phân khúc này.
Trong báo cáo giải pháp phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam từ cơ chế chính sách đến hiệu quả thực thi, giới chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã đưa ra nhận định, trong suốt thời gian qua, dư luận đã đề cập rất nhiều đến vấn đề thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài, các doanh nghiệp, môi giới bất động sản rơi vào trạng thái suy yếu, kiệt quệ. Tuy nhiên, ít ai nghĩ được rằng, Chính phủ, các cơ quan ban ngành cũng đang phải đối mặt với thách thức lớn trong nỗ lực vực dậy thị trường bất động sản.
Để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt cần thêm nhiều giải pháp cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn từ phía Chính phủ, các bộ ngành. Các hành động này phải thật nhanh, thật mạnh, thật dứt khoát và triệt để đến khi nào các vấn đề của thị trường được giải quyết mới thôi. Các giải pháp đề ra cần tránh tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn khiến đà phục hồi của thị trường bị mất. Bên cạnh đó cũng không nên coi nhẹ, gác lại bất cứ tồn động nào bởi vì chỉ cần một tàn dư nhỏ, ấp ủ lâu ngày cũng dễ khiến ngọn lửa bùng lại.
Tại Diễn đàn bất động sản mùa thu lần thứ nhất, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia đưa ra dự báo, từ nay đến năm 2024, thị trường bất động sản có nhiều động lực để phục hồi. Tuy nhiên, thị trường vẫn sẽ phải đối mặt với những rủi ro, thách thức, cụ thể như sau:
Thứ nhất, sức cầu yếu, lạm phát, giá năng lượng, lãi suất, rủi ro tài chính tiền tệ còn cao. Những điều này sẽ tác động tiêu cực đến lĩnh vực xuất khẩu, đầu tư và du lịch.
Thứ hai, những rủi ro về tài chính sẽ khiến thị trường trở nên nhạy cảm hơn so với trước. Tín dụng tăng chậm cho thấy sức cầu đang yếu, không đủ khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng.
Thứ ba, động lực từ đầu tư công đang rất tốt nhưng rõ ràng chưa có yếu tố đột phá. Doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt câu chuyện tái cơ cấu (pháp lý, tài chính, nhân sự, đơn hàng…).
Thứ tư, thị trường trái phiếu, bất động sản đang phục hồi nhưng cần thêm nhiều thời gian. Trong khi đó, niềm tin của nhà đầu tư hồi phục còn chậm, đây mới là yếu tố quan trọng.
Thứ năm, về vấn đề thể chế, mặc dù tích cực triển khai nhưng trong quá trình cải cách vẫn còn chậm so với nhu cầu.
Bàn về vấn đề phục hồi thị trường bất động sản trong thời gian tới, bà An cho biết, từ nay đến năm 2024, khả năng phục hồi của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Trong đó có các yếu tố vĩ mô, sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản và nhu cầu của thị trường. Trong đó, các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng kinh tế cũng như sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản vẫn cần thêm thời gian để quay trở lại. Còn yếu tố nhu cầu nội tại của thị trường do các đặc điểm về nhân khẩu học, đặc biệt nhu cầu về nhà ở, vẫn đang ở giai đoạn dồi dào, cả trong ngắn hạn và trung hạn.
Đưa ra giải pháp để phục hồi thị trường bất động sản, bà An cho rằng, hiện nay mặt bằng lãi suất đã ổn định trở lại nhưng để các dự án và các doanh nghiệp có thể thực sự tiếp cận vốn thì trước tiên nút thắt về pháp lý và cấp phép dự án cần được thực sự tháo gỡ. Những chuyển biến tích cực trong việc cấp phép dự án cũng sẽ giúp khôi phục niềm tin thị trường. Đây là những tiền đề quan trọng để thị trường quay trở lại.
“Tôi kỳ vọng vào năm 2024, thị trường sẽ bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi và có thể bắt đầu tăng trưởng tốt từ năm 2025. Những chuyển biến của thị trường trong thời gian tới sẽ phụ thuộc vào diễn biến kinh tế cả trong nước và quốc tế, cũng như các chính sách vĩ mô và hành lang pháp lý, cấp phép cho dự án”, bà An nói.
